“金帅同志,”雷明宇笑了笑开始讲话了:“你制定的这份方案里提到了一个很重要的问题,如果要应对美国接连不断地的量化宽松政策,必须要加快发展实体经济,用实体经济壮大国民经济,对于这个问题,我基本持赞成态度,但问题是,房地产经济也不能排除在实体经济之外吧?”
对于这个问题,金帅可是做了深入的研究,他目前在花都市大力整顿房地产市场,就很好的说明了这个问题。
“雷行长说的很对,实体经济中确实不能把房地产排除在外,但我们必须要掌握好一个度。房地产经济从来不是飘在空中的祥云,而是百层高楼起于地基,确切的说,房地产的地基是实体经济,只有地基牢固了,我们的经济大厦才能百年不倒。”
看到雷明宇眉头微皱,金帅笑了笑,继续说道:“在这一点上,有两个最为典型的例子,其中一个是美国的底特律房地产发展情况。底特律原本是美国五大工业区的汽车城,随着美国汽车工业的衰退,当地的实体经济也随之完全崩溃,两年前当地普通住宅的价格大约在八至十四万美金左右,约合人民币五十到一百二十万,而现在却只值几千到一万美元不等,房价的急剧下跌,造成的严重后果就是,银行因大笔贷款收不回来而破产倒闭,没有了资金的支持,实体经济的恢复更加无望。”
对于这件事情,雷明宇自然是很清楚了,银行也曾经组织过一些专家进行过讨论,但至今都没有找出一个解决问题的办法来。
“刚才我举的是美国的一个例子,现在我再讲一下我们国内的,西北的石油城银山市,曾经是我们国家第一大石油工业基地,但随着石油资源的枯竭,当地实体经济已经瓦解,房价在全国房地产泡沫大潮中不升反降,现在一平米不过只有百十元左右,虽然这两个城市的例子比较特殊,但都说明了一个道理,即从长期的观点来看,房地产经济的演化结果必然要与实体经济相匹配,这就是我刚才所说的房地产经济的基础是实体经济。”
看到总理投来了鼓励的目光,金帅继续说道:“那么我们国家的房地产经济已经演变到了什么程度呢?国务院发展研究中心给出了这样一个数据,去年年底,全国累积住房存量达到了2.2亿套,而按照城市常住的家庭人口计算,户均为1.22套,显然已经供过于求。”
雷明宇想了一下说道:“你只提出了城市的常住人口,但有没有考虑到大批进城的农民工呢?”
为了制定这套方案,金帅对这方面的数据可是掌握得非常清楚,听到雷明宇提出的疑问,胸有成竹的说道:“按照国务院发展研究中心的统计,进城农民工大约为2.4亿左右,按全国城市户籍人口6.9亿的数据,户均3.13人,那么所需要的住房不过才0.76亿左右。如果进城农民工的住房条件略低于城市平均水平,比如居住面积只有目前平均的23,那只需要0.5亿套住房。也就是说我们目前的住房,不仅够城市居民的居住,多出来5000万套左右,完全可以满足进城农民工的住宅需求。”
“那么你的意思就是说,我们现在的住房完全可以满足需求了?”
金帅点了点头:“无论按照什么样的数据,目前的住宅房都已经过剩,除此之外,我们还有大量的小产权房未在统计范围内。在有星市,小产权房的面积几乎占到全市的半壁江山。根据研究资金来源于房产商的reico工作室估算,最近五年间小产权房建筑面积约7.6亿平方米,相当于同期城镇住宅竣工面积总量的8,完全可以满足近800万1300万户进城农民工的住房需求。这样看来,进城农民工实际所需的住宅房满打满算最多不会超过3000万套。而目前每年住宅房竣工面积约8亿平方米。如果按每套住宅80平米计算,住宅房的新增产能每年至少有1000万套。这就意味着,只需要3年的时间,所谓城镇化的过程就可以完成。要知道,毕竟留守农村几乎都为老弱病残,2.4亿进城农民工必然是最后的城镇化对象。”
总理点了点头:“要是按照你这样的说法,是不是意味着我们目前建设的住房,完全可以满足需求,那为什么房价还在一个劲的上涨呢?”
“从目前的情况来看,房产的供给是足够了,但需求却不是那么容易创造的。房产的有效需求在于人们具有足够的购买能力,这种购买能力则需要人们具有足够的收入条件。很多人以为,既然有数亿的进城农民工,他们必然都会成为房产经济继续持续下去的有效支撑力量。但理想很丰满,现实却很骨感,很多城市的空置房按照目前的人口增长速度,都需要至少5年以上,乃至于十几年的时间来消化,原因在于大多数的普通市民或居民并不具有购房的经济能力。”
总理和雷明宇相互看了看,同时意识到金帅所讲的已经进入到分配方面的深层次上了。